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2011年9月2日金曜日

共有不動産買取請求の際の金額に関して

共有の不動産について、
他の共有者に買取請求をする際の金額に関してご質問を受けました。

【ケース】
Aは土地・建物1/4所有
Bは土地・建物3/4所有
建物は木造の築後40年以上の古家で価値0
土地の上に貸家が6戸(1戸空家)

土地・建物一括で6,000万円で売却する話があったがAが売却には反対
それに対しBは「6,000万円×自身の持分3/4=4,500万円で買取れ」とAに請求
Aは「4,500万円は高すぎる。所有権の一部3/4を売却する場合、当然に評価は3/4より下がる」と主張
この場合、Bの持分の評価はどうなるのでしょうか?

【ご回答】
他の共有者の同意がなければ、共有物の売却はできません。
民法第251条
「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」
売却は同条の「変更」に該当するからです。
したがって、
A:土地・建物の1/4所有
B:土地・建物の3/4所有
の土地・建物を一括で売却するのは、Aの同意がなければならず、
おっしゃる通り、Aが売却には反対の場合、売却することはできません。

ただし、このような場合、
Bは共有物を分割して単独所有にすることをAに請求することができます。
Aが分割に応じない場合、裁判所に分け方を決めてもらうこともできます。
民法第256条第1項本文
「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。」
民法第258条第1項
「共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。」
民法第258条第2項
「前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、
又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。」

分割の方法は、
①現物分割(現物を分ける)、
②代償分割(どちらかが買取りお金で精算する)、
③換価分割(売って代金を分ける)、
の組み合わせによります。


現状は土地の上に建物(木造築40年以上・貸家)が6戸(No.1~6)ということですので、
Bは土地の3/4、建物の3/4、を単独所有になるように
①現物分割することは比較的容易であると考えられます。
同じ道路に面した土地の上に均等に建物が建っていると仮定すると、
No.1~4までの建物及びその敷地をB単独所有、
No.5の建物及びその敷地をA単独所有、
No.6の建物及びその敷地をA・Bの区分所有とする
ことが考えられます。
建物は価値0、貸家のうち1戸が空きということですので、
No.6の建物及びその敷地を当該空家に当てることができれば、
建物は取壊し、当該敷地の1/2をA単独所有、1/2をB単独所有とすることが考えられます。


御質問のBが自身の持分3/4をAに買い取れという状況は②代償分割に該当します。
もちろんBは買取を請求することができますが、
金額について協議が整っていないため、裁判所に請求をすることができます。
Bが代償分割を請求した場合、裁判所が代償分割を認めて金額を指示するか、
現物分割を指示するかは当職には判断できませんが、
分割の方法の選択に関する基本原則は、
当事者の意向を踏まえた上での①現物分割であり、
それが困難な場合には①現物分割に代わる手段として②代償分割、
②代償分割すら困難な場合には③換価分割
であると考えられるので、
対象不動産の場合、①現物分割を選択されるほうが自然であると思われます。

但し、②代償分割が選択された場合、
その金額についてですが、
(1)共有持分を「第三者」が買取る場合、
上記の通り共有物の変更(売却、増改築等)には他の共有者の同意が必要であり、
完全所有権に比較して権利が制限されていること、
共有持分の流通性が低いことから、
その価格は非常に低くなります。
(Aが主張しているのはこの点に基づいていると思われます)

一方、
(2)共有持分を「他の共有者」が買取る場合、
この金額は、判例により「適正な相場の価格」であるとされています。
なぜなら共有物分割訴訟の場合、共有者間の実質的公平を図る必要があるからです。
各当事者が裁判所にそれぞれ主張する金額の根拠となる鑑定書を提出することがあります。
多くの場合は評価額に開きが出てきます。
(これは共有だからではなく、全体不動産の価格に開差が生じるからです)
評価額の見解の違いが解消されなかった場合は、
最終的には裁判所が中立の不動産鑑定士を「鑑定人」として選任し、
鑑定人が中立な立場で評価額決定し、それに基づき判決が出されることになります。


したがって、Aの主張のように「当然評価額が相場より下がる」わけではありません。
鑑定評価上はAの主張のように共有持分だから当然マイナスということはないと考えます。

2011年7月22日金曜日

検査済証のない建物について

検査済証のない建物についてお客様から質問を受けました。

■ご相談者:○○不動産株式会社
■件名:検査済証がない中古住宅の減価について
▼ご相談の内容
 ある戸建住宅(築後20年程度経過の中古住宅)
 の購入を検討されているお客様がいます。
  この検討されている物件ですが、建築確認は得ているものの、
 検査済証の交付は受けていません。
 市場の流通性に制約がかかるなどの理由で、
  このような物件の価格は相場より下がるものなのでしょうか。
 また、下がるとすればどの程度下がるものなのでしょうか。
 以上2点について、ご教示下さい。

■ご回答
 いろいろなケースがあり、一概に言えませんが、
 一般論としてお話させてください。
 また、本件は100%の正解はなく、人により意見も異なりますが、
 一人の鑑定士の意見としてご理解いただければ助かります。

1)物理的な考察
 
 ①建物が建築確認通りに建っている(検査済がないだけで適法)、
 ②容積オーバー・建蔽率オーバー・違法増築等の完全な違法物件、
 ①か②かによって違いがあります。
 
 理論的には①の場合減価は発生しないが、②の場合は発生します。
 その減価額は理屈としては違法を適法に直す費用
 と考えることができます。
 適法に直す費用は違法の程度により異なります。
 
 ただし「築20年程度」ということなので、
 もうすでに戸建住宅の価値は(耐用年数25年として)
 新築の価値から▲80%~90%となっており、
 建物価値は(新築1,800万円として)
 180360万円程度となっていることから、
 適法に直す費用が建物価格を上回るケースがあるかもしれません。
 その場合でも少なくともその建物がある方が高く売れるのであれば、
 減価は建物価値が上限となります。
 

2)市場性の考察
 
 ①戸建住宅の市場性を判断するのに最も重要なのが、
 ローンが利用できるかどうかです。
 フラット35でも検査済証のない物件に融資が出来る・できない、
 と金融機関によっても意見が分かれております。
 建物適合証明が出るかどうかでご判断いただければと思います。
 (この点に関しては融資を受ける金融機関にご相談してください)
 
 ②さらに、住宅ローン控除に関しても、
 築20年超なら建物適合証明を受けている必要がありますが、
 検査済証の有無と建物適合証明は別の問題であるので、
 建物適合証明が出るかどうかでご判断いただければと思います。
 (但しこの点に関しては税務署等にて確認してください)
 
 ③不動産取得税の軽減に関しても、②と同様です。
 (但しこの点に関しても同様に税務署等で確認してください)

 建物適合証明が出てローンが下りる場合は減価は発生しません。
 ローンが下りない場合は減価が発生します。
 減価は建物価値が上限となりますが、
 上記の通り築20年なので建物価値自体が下がっており、
 大きな減価はないと思います。